누에보레온州의 수도인 몬테레이 중심부에 부동산 개발이 진행되면서 이곳에 정착해 살던 원주민들이 외곽지역으로 이동하는, 이른바 젠트리피케이션(Gentrificacion) 현상이 두드러지게 나타나고 있다.
몬테레이에 부동산 붐이 일어나기 시작한 것은 2013년 몬테레이의 상징적인 산타 루시아(Santa Lucía) 강 유역에 Torre La Capital이 건설되면서 부터다.
이때를 기점으로 수도 누에보 레온의 중심부에서 원주민과 오래된 주택이 밀려나고 구매력이 높은 수백 채의 아파트와 주민들이 자리를 잡기 시작했다.
La Macroplaza와 Fundidora 공원이 내려다보이는 아파트 건설은 도심의 고급화를 위한 문을 열면서 젠트리피케이션의 시작을 알렸는데 지난 6년 동안 다목적 타워 건설이 46%나 증가했다.
누에보 레온 자치대학교(Iinso) 사회 연구소의 연구에 따르면 2018년에는 몬테레이 시내에 12개의 빌딩이 있었지만 올해는 32개나 들어선 것으로 나타났다.
지금도 부동산 회사들은 주택 개발을 위해 州정부의 문턱을 수시로 넘고 있다.
문제는, 새롭게 건설되는 고급형 아파트가 10,000~12,000가구에 이르는데 높은 임대로와 비싼 가격으로 인해 현지 원주민들이 밀려나고 있다는 것이다.
멕시코 통계청인 Inegi 2020 인구 및 주택 조사에 따르면 몬테레이 중심부에는 약 2,500채의 버려진 오래된 주택이 있는 것으로 나타났는데 이 지역의 인구가 1990년 10만 명에서 2024년 2만 2천 명 미만으로 80%나 감소했다는 사실을 나타내주고 있다.
반면, 누에보레온 도시계획협회(La Sociedad de Urbanismo de Nuevo León)는 시내 중심부에 1,000개 이상의 공터가 있으며 부동산 기업들이 더 많은 아파트나 쇼핑 플라자를 짓는 데 사용되기를 희망하고 있다.
이를 위해, 의회와 누에보 레온 정부 모두 "사업가들이 프로젝트를 수행할 수 있도록 법과 토지 이용을 기꺼이 수정할 것"이라고 적극적인 행정으로 이들을 지원하고 있다.
부동산 전문가들에 따르면, 이곳 몬테레이는 멕시코시티의 신흥 거주지인 Roma나 Condesa보다 더 높은 임대료를 기꺼이 지불할 의사가 있는 높은 구매력을 가진 사람들의 이주를 목표로 하고 있다.
몬테레이 중심부에 있는 방 2개짜리 단층 아파트의 임대료는 월 17,000~38,000페소에 이른다.
최저 금액부터 적용한다면 멕시코 제2의 도시 과달라하라 수도권보다 32.8% 더 높은 수준이다.
60제곱미터 아파트의 판매 가격은 최소가 200만 페소이며 65㎡ 아파트의 평균 가격은 390만 페소, 100㎡(m2) 아파트의 평균 가격은 540만 페소에 달한다.
대부분, 중산층의 수익이 가능한 젊은 전문직 종사자나 독신 또는 부부이며 사립대학교의 학생들도 주요 고객 중 한 부분을 차지하고 있다.
주택 개발 및 진흥 산업 전국 회의소(Canadevi)의 데이터에 따르면 2021년부터 2022년까지 24~27세 사이의 청년 15,000명 이상이 독립하여 아파트 임대를 선택한 것으로 나타났는데 비싼 임대료에도 불구하고 고급 아파트를 찾고 있다.
향후 집값이 오를것을 예상하고 투자에 나서는 경우도 있다.
특이한 점은 이혼자들도 큰 고객층으로 부상했는데 누에보 레온 시민등록소(Nuevo León Civil Registry)에 따르면, 같은 기간 15,000건 이상이 이혼한 것으로 나타났다.
이같이 높은 임대료는 결국 지역에 터를 잡고 살던 원주민들이 싼 임대료를 찾아 외곽지역으로 자연스럽게 이주하는 결과로 나타나고 있다.
다만, 낡은 건물을 헐고 새 아파트를 짓는 것에 긍정적인 주 정부도 한 가지 고민이 있는데 바로 물 공급에 대한 것이다. 이미 2022년 한 차례 물위기를 겪었는데 지금은 더 어려운 상황이라는 점이다. 계획없이 접근 할 경우 큰 혼란을 초래할 수가 있다는 점이다.
부동산 전문가들은 주 정부가 철저한 계획없이 접근할 경우 큰 혼란으로 이어질 수 있다고 우려한다.
많은 기업들이 진출하는 몬테레이는 공업용수에 대해서도 대책없는 기업들의 진출을 허가하지 않을 정도로 엄격한 물관리 시스템을 가동하고 있는데 정작 내부에서 짓는 무분별한 건물(아파트)에 대해서는 오히려 느슨한 정책으로 화를 자초하고 있다는 비판도 이같은 우려를 잘 나타내 주고 있다.
